家居连锁的“类金融化”情况下生存危险何在？
传说有种“无足鸟”，一生下来就必须不停飞翔，一旦停下就意味着进入死亡
时间。
当前国内部分大型家居连锁卖场的生存状况，犹如“无足鸟”。去年下半年
和今年年初，与房地产业同冷暖的家居连锁业，随着房地产业的下滑，结束了自身
持续20年左右的“黄金时代”。一些“类金融化”经营、“式”扩张的家居连
锁卖场，则在收银变薄的大背景下走上一条充满的路。
上世纪八十年代，家居卖场基本遵循一条“收租型”发展路径：租赁地皮—包
装卖场—对外租赁。零售业务是家居连锁企业获利的实业基础。作为渠道商，它们
要求供货方缴纳一定“进场费”和“促销费用”，一年到头充当供应商和消费者之
间“现金流二传手”角色，赚取着批零之间租金收银。
本世纪初开始，以美凯龙为代表的一批家居加盟的卖场开始走向“式
”的扩张之路——大规模圈地在各地开设连锁卖场，它们既不像丹麦
jysk集团依靠大规模采购从而降低成本获得收银，也不像瑞典依靠产品设计个
性化提高收银空间，主要运营模式就是不断买地、拥有自有产权—自建物业、自主
施工设计—招商开业、对外租赁。这一“车间化作业模式”赚取了两道钱：一是房
地产物业的不断具有价值；二是规模化的租赁经营。其中，土地溢价、房产增长是其
大经营。
拥有全国性销售网络的这些家居招商的企业，以零售为始，以资本运作为终，
主动承担起放大经营实体财富效应的使命。这种“类金融化”生存方式，使得一些
企业快速成为行业小巨人。其中，支撑它们生存的两大步骤至关重要：一是设计高
起点。一些大型家居连锁卖场选择发达城市或发展中城市的新兴地区，这些区域拿
地成本相对较低，可坐待地皮具有价值。同时，这些家居业企业凭招商、纳税、社会资
源等谈判筹码，从有关部门获得相关许可。二是用足“财务杠杆”，以商业地产的
标准拿到当地银行抵押借钱，然后再用新获得的资金，反哺零售连锁，再获新土地
、建设新卖场，循环往复。
上述经营模式既是一种收银率奇高的业务，也是一种“高杠杆化”的资本平衡
术。该模式面临三种危险：在房地产业下滑、家居零售业务萎缩的情况下，企业以
出租换经营的现金流趋紧，自身辗转腾挪的空间受束缚；地皮价值持续上涨的前提
是，房地产市场持续上行，这种过于乐观的情绪在去年的房地产业下滑时受挫，一
些城市的物业出现了减值计提；杠杆化的抵押行为，容易受制国内敏感多变的信贷
环境，一旦信贷收紧，家居连锁企业资金链就会受影响。鉴于此，只有再次拿地，
不断扩张应对可能发生的更大，而这样做的结果可能把堆得更高。
面对部分家居连锁企业危险的“类金融化”生存，丹麦jysk集团区总经理
jakob sonnenberg日前冷静表示，公司将以每月新开一家店的速度，在华开设500
家店。不过，这家已在32个和地区开设1500家左右门店的家居巨头并不打算买
地，而是一如既往地租赁物业，希望纯粹做好家居零售。
